살고 있는 집의 소유자가 바뀌어도 임대차계약이 곧바로 끝나는 것은 아닙니다. 다만 새 소유자에게 계약의 효력을 주장할 수 있는지는 임차인의 대항력 요건을 갖췄는지에 따라 달라집니다.
대항력이 있으면 새 집주인이 임대인 지위를 승계
주택을 인도받아 거주하고 주민등록을 마친 임차인은 대항력을 갖출 수 있습니다. 대항력은 두 요건을 모두 갖춘 다음 날부터 발생합니다. 이 상태에서 집이 매매되면 주택임대차보호법에 따라 매수인이 임대인의 지위를 승계합니다. 별도로 새 계약서를 쓰거나 임차인이 승계에 동의해야 하는 것은 아닙니다. 기존 계약의 기간과 조건은 유지되고, 계약 종료 시 보증금을 돌려줄 의무도 원칙적으로 새 소유자에게 넘어갑니다. 확정일자는 우선변제권과 관련된 요건으로, 대항력과는 구별됩니다.
매매 사실을 알게 됐다면 확인할 점
등기사항증명서로 소유권 이전 여부와 새 소유자를 확인하고, 임대료나 보증금 반환 관련 연락처도 확보해 두세요. 매매계약만 체결되고 등기 이전이 아직 끝나지 않았다면 임대인 지위가 바뀐 것으로 단정하기 어렵습니다. 반대로 점유나 주민등록을 갖추지 못했다면 새 소유자에게 임대차를 주장하기 어려울 수 있어, 계약서와 전입·거주 상태를 함께 확인해야 합니다. 소유자가 바뀌었다는 이유만으로 새 계약이나 보증금 증액에 당연히 동의해야 하는 것은 아닙니다.
자주 묻는 질문
질문 1. 확정일자를 받지 않았어도 새 집주인에게 계약을 주장할 수 있나요?
대항력 요건인 주택 인도와 주민등록을 갖췄다면 확정일자가 없어도 소유권을 취득한 매수인에게 임대차를 주장할 수 있습니다. 다만 확정일자는 경매 등에서 보증금 우선변제와 관련될 수 있습니다.
질문 2. 새 집주인이 계약서를 다시 쓰자고 하면 꼭 써야 하나요?
기존 계약이 승계된 경우 재작성은 필수가 아닙니다. 작성한다면 계약 기간이나 보증금 등 기존 조건이 달라지는지 확인하고, 변경 내용은 서명 전에 꼼꼼히 살펴보세요.